Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatının Rayiç Kira Bedellerine Uyarlanması
29.10.2025 23:03
T.C. YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas No: 2009/6874 Karar No: 2010/2036 Karar Tarihi: 08-04-2010
TAZMİNAT DAVASI - ARSA SAHİBİNİN ELDE EDECEĞİ MİKTARLAR GÖZ ÖNÜNDE TUTULMASI - SÖZLEŞMEDEKİ MİKTARIN EN AZ BİR YIL SÜREYLE MUTLAK BAĞLAYICI OLMASI - SOSYO EKONOMİK KOŞULLARIN GÖZÖNÜNDE TUTULMASI - MAHRUM KALINAN KİRA BEDELİNİN HESAPLATTIRILMASI
ÖZET: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı işler bedeli, kazanç kaybı ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir. Arsa sahibinin elde edeceği miktarlar göz önünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki miktarın en az bir yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da göz önünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir. (818 S. K. m. 96, 106) (4721 S. K. m. 2)
Dava ve Karar: Yukarıda gün ve numarası yazılı hükmün temyizen incelenmesi davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği anlaşılmış, eksiklik sebebiyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı işler bedeli, kazanç kaybı ve manevi tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden kısmen kabulüne dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuna uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Yanlar arasında Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin varlığı, yüklenicinin bu sözleşmeye göre edimini süresinde yerine getirmediği uyuşmazlık konusu değildir. İhtilaf gecikmenin uzun süre devam etmesi halinde dahi maktu tazminatın değiştirilip değiştirilemeyeceği, bu miktarla tarafların ne kadar süre için bağlı olacakları, değiştirilebilecekse yöntemin nasıl olması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.
Sözleşmede kabul edilen aylık 5.00 TL kira maktuen kararlaştırılan gecikme tazminatı olduğundan, sözleşme hukukundaki ahde vefa kuralı uyarınca taraflar için bağlayıcıdır. Dairemizin öteden beri devam eden uygulamalarında maktu tazminatın değiştirilmeksizin uygulanması benimsenmekle birlikte son zamanlarda gecikmenin uzun süre devam etmesi halinde dahi değiştirilip değiştirilmeyeceği, bu miktarla tarafların hangi süreyle bağlı olacakları, değiştirilebilecekse süre ve miktarın belirlenmesinde yöntemin nasıl olması gerektiği tartışılmaya başlamıştır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı Sayfa 1 /2 yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.
Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve şekilde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını BK'nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek biçiminde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK. madde 106/II). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme nedeniyle arsa sahibinin uğradığı bütün zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK.96. madde).
Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de (genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır. Gecikme tazminatı sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden, bu durumda arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından sözedilemez. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK'nın 2. maddesi).
Bu durumda maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan, Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu biçimde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, ön görülen tazminat miktarı, geçen süre içerisinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da göz önünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da göz önünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince, mahkemece az yukarda açıklanan Dairemizin yeni görüş ve uygulamaları doğrultusunda inceleme yapılarak karar verilmesini sağlamak üzere eksik incelemeye dayalı kararın bozulması uygun bulunmuştur.
Sonuç:Yukarıda 1. bentte yazılı sebeplerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davacılar yararına bozulmasına, ödedikleri temyiz peşin harcının istem halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 08.04.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
